Betaalbare woningen dreigen in de VS te verdwijnen
Terwijl Amerikanen blijven worstelen met onverbiddelijk hoge huurprijzen, zouden alleen al in de komende vijf jaar maar liefst 223.000 betaalbare woningen in de VS kunnen verdwijnen.
klasse = “cf”>
Het zorgt ervoor dat huurders met een laag inkomen geconfronteerd worden met langdurige uitzettingsstrijd, terwijl ze zich haasten om een tweevoudige huurverhoging of meer te betalen, of teruggesluisd worden naar een huizenmarkt waar de kosten gemakkelijk een half salaris kunnen opslokken.
Deze betaalbare woningen werden gebouwd met de Low-Income Housing Tax Credit, of LIHTC, een federaal programma dat in 1987 werd gelanceerd en dat belastingvoordelen aan ontwikkelaars verstrekt in ruil voor het laag houden van de huurprijzen.
Er zijn landelijk 3,6 miljoen woningen verkocht, en de uitbreiding ervan staat nu centraal in het huisvestingsplan van de Democratische presidentskandidaat Kamala Harris om 3 miljoen nieuwe huizen te bouwen.
De vangst? De gebouwen hoeven doorgaans slechts minimaal 30 jaar betaalbaar te worden gehouden. Voor de golf van LIHTC-bouw in de jaren negentig komen die deadlines nu dichterbij, waardoor het aanbod van betaalbare woningen dreigt te verdwijnen op het moment dat de Amerikanen deze het meest nodig hebben.
Gegevens over LIHTC-eenheden die op nationaal niveau hun betaalbaarheid zullen verliezen, blijven een ruwe schatting.
klasse = “cf”>
De beste landelijke analyse schat dat tegen 2030 ongeveer 350.000 LIHTC-eenheden het risico lopen de betaalbaarheid te verliezen.
Dat zijn 1 miljoen eenheden in 2040, volgens de National Housing Preservation Database.
Niet alle eenheden die de betaalbaarheidsbescherming van LIHTC verliezen, worden marktrente. Sommige worden betaalbaar gehouden door andere overheidssubsidies, door barmhartige huisbazen of door staten, waaronder Californië, Colorado en New York, die zich hebben ingespannen om de kosten laag te houden.
Toch is het een aanzienlijk verlies voor een huizenmarkt die al dringend behoefte heeft aan nieuwe woningen.
“Als we de huizen kwijtraken die momenteel betaalbaar en beschikbaar zijn voor huishoudens, dan verliezen we terrein door de crisis”, zegt Sarah Saadian, vice-president van openbaar beleid bij de National Low Income Housing Coalition.
“Het is net alsof je een boot hebt met een gat in de bodem”, zei ze.
Lokale overheden en non-profitorganisaties kunnen aflopende appartementen kopen, er kunnen nieuwe belastingvoordelen of andere subsidies worden toegepast die de betaalbaarheid vergroten, of huurders kunnen zich organiseren om actie van huisbazen en stadsambtenaren af te dwingen.
Toch is het verre van een garantie dat lokale overheden of non-profitorganisaties het geld bij elkaar schrapen om appartementsgebouwen te kopen.
En hoewel nieuwe belastingkredieten de afnemende betaalbaarheid van LIHTC kunnen herstellen, zijn ze beperkt en worden ze door de Internal Revenue Service aan staten uitgedeeld op basis van het aantal inwoners.